Eine Kündigungsschutzklausel im Immobilienverkaufsvertrag des bisherigen Vermieters schützt Mieter!


Eine bei einer Immobilienveräußerung verwendete umfassende Kündigungsschutzklausel - hier: z.B.

eines kommunalen Wohnungsträgers - kann eigene (Schutz-) Rechte des Mieters begründen. Folglich hat der Mieter bei im Kaufvertrag enthaltenen Bestimmungen zu einem lebenslangen Wohnrecht eigene Rechte gegenüber dem Käufer als neuem Vermieter. Dies kann eine von den neuen Eigentümern ausgesprochene Kündigung ausschließen.


Der Sachverhalt:

Die Beklagten sind seit 1981 Mieter einer Wohnung. Im Jahr 2012 erwarben die Kläger das Hausgrundstück und traten dadurch in den Mietvertrag ein. Eine Klägerin bewohnt inzwischen die andere, zweite Wohnung des Hauses. Zur von den Mietern gemieteten Wohnung enthielt der Kaufvertrag dabei u.a. die folgende Regelung:

"Die Mieter haben ein lebenslanges Wohnrecht. Der Käufer übernimmt das bestehende Mietverhältnis. Er darf insbesondere keine Kündigung wegen Eigenbedarfs oder wegen der Behinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung aussprechen. Möglich ist lediglich eine Kündigung wegen der erheblichen Verletzung der dem Mieter obliegenden vertraglichen Verpflichtungen."

Dennoch kündigten die Erwerber 2015 das Mietverhältnis unter Berufung auf § 573a Abs.1 S.1 BGB, der eine erleichterte Kündigung der Vermieters vorsieht, wenn dieser in einem Gebäude mit - wie hier - nicht mehr als zwei Wohnungen selbst wohnt.

In allen Instanzen hatten die neuen Vermieter keinen Erfolg.


Die Entscheidung:

Bei den im Kaufvertrag enthaltenen Bestimmungen zum lebenslangen Wohnrecht der Mieter handelt es sich um einen sog. Vertrag zugunsten Dritter (§ 328 BGB), der dem Mieter der Wohnung eigene Rechte gegenüber dem Käufer als neuem Vermieter einräumt und die ausgesprochene Kündigung unwirksam sein lässt.

Dabei sollte durch den Wortlaut der Regelung, in der von einem bestehenden lebenslangen Wohnrecht der Mieter und einer Übernahme dieses Mietverhältnisses durch den Käufer die Rede ist, ausdrücklich geregelt sein, dass den Mietern hiermit eine gesicherte Rechtsposition auch gegenüber dem Käufer als neuem Vermieter eingeräumt wird. Kündigungen sollten lediglich bei selbst zu vertretender (erheblicher) Verletzung ihrer Mieterpflichten möglich. Hierfür sprechen zusätzlich auch die hohe Schutzbedürftigkeit der Beklagten als langjährige Mieter und die Verantwortung des bisherigen kommunalen Eigentümers als Veräußerer.

Schließlich war auch ein Wiederkaufsrecht der Stadt für den Fall vorgesehen, dass dennoch gekündigt werden würde. Durch diese vertraglichen Regelungen war somit für die Käufer erkennbar, dass ein möglichst umfassender Schutz der Mieter herbeiführt werden sollte.

Vom vereinbarten Kündigungsausschluss mit umfasst ist dabei ohne Weiteres auch die ausgesprochene erleichterte Vermieterkündigung nach § 573a BGB, die ebenfalls eine Pflichtverletzung oder ein Verschulden auf Mieterseite nicht voraussetzt.

(BGH 14.11.2018, VIII ZR 109/18)


Hinweise:

Zum Glück hatte der frühere Vermieter eine so umfassende Mieterschutzvorschrift in den Kaufvertrag eingebaut – und hatten die Mieter diesen Vertrag erhalten! Dennoch kam es auf die gesamte Klausel an und ist die Entscheidung nicht auf alle Erwerbverträge übertragbar!

0 Ansichten

 

© 2020   Armin Bendlin           Rechtsanwalt u. Mediator                             Marktplatz 3, 71229 Leonberg, Tel. 07152 / 40 16 16 6, Fax: 07152 / 40 16 867

              kontakt@der-fachanwalt-leonberg.de  -  www.der-fachanwalt-leonberg.de                             kontakt@mediation-leonberg.de -  www.mediation-leonberg.de