Mietminderung bei Schimmelpilz bei Einhaltung des im Errichtungszeitpunkt üblichen Baustandards?

Sog. Wärmebrücken in den Außenwänden sind kein Sachmangel einer Mietwohnung, wenn derer Zustand mit den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen in Einklang steht. Den Mietern ist zur Vermeidung von Schimmelpilzbildung dann auch ein gesteigertes Lüftungsverhalten zumutbar.


Der Sachverhalt:

Die Kläger sind Mieter von Wohnungen, die in den Jahren 1968 und 1971 unter Beachtung der damals geltenden Bauvorschriften und technischen Normen errichtet wurden. Die Kläger machen unter Berufung auf Mängel der Wohnungen jeweils Gewährleistungsansprüche geltend und wollen u.a. wegen der "Gefahr von Schimmelpilzbildung" eine Minderung der von ihnen geschuldeten Miete sowie die Zahlung eines Kostenvorschusses für die Mängelbeseitigung.

Das Landgericht anerkannte eine Minderung der jeweiligen Bruttomiete und verurteilte die Vermieter überdies zur Zahlung eines Kostenvorschusses zur Anbringung einer Innendämmung. Hintergrund ist, dass in den Wohnungen in den Wintermonaten aufgrund von Wärmebrücken in den Außenwänden eine "Gefahr der Schimmelpilzbildung" bestehe. Dabei hatten die Wohnungen zur Zeit ihrer Errichtung den geltenden Bauvorschriften und DIN-Vorgaben sowie den damaligen Regeln der Baukunst entsprochen. Ein Mieter könne allerdings auch ohne besondere vertragliche Vereinbarung stets einen "Mindeststandard zeitgemäßen Wohnens" erwarten. Auf Grundlage der heute gültigen DIN-Vorschriften ergebe sich angesichts der Wärmebrücken in beiden Wohnungen jedoch ein konkretes Risiko der Schimmelpilzbildung, welches die Mieter allein mit "alltagsüblichem Lüftungs- und Heizverhalten" nicht verhindern könnten.

Ansonsten müsse der Mieter hier verzichten das Schlafzimmer auf mehr als 16 Grad und die übrigen Zimmer auf mehr als 20 Grad zu beheizen oder darauf verzichten seine Möbel ohne Abstand an den Außenwänden aufzustellen. Auch ein sog. Querlüften ("Durchzug") könne dem Mieter nicht abverlangt werden. Nur ein zweimaliges Stoßlüften von bis zu zehn Minuten sei ihnen pro Tag zumutbar.


Die Entscheidung:

Wärmebrücken in den Außenwänden sind nicht als Sachmangel einer Mietwohnung anzusehen, wenn dieser Zustand mit den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen in Einklang steht.

Ein Mangel, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert und deshalb dem Mieter (u.a.) ein Recht zur Mietminderung (§ 536 Abs. 1 BGB) sowie einen Anspruch auf Mangelbeseitigung (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) gewährt, setzt eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand voraus. Ohne besondere Vereinbarung kann der Mieter aber nur verlangen, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der dem bei Errichtung des Gebäudes geltende (DIN-) Maßstab entspricht. Diesem Maßstab entsprechen die Wohnungen der Kläger jedoch, so dass ein Sachmangel nicht vorliegt. Denn in den Jahren 1968 bzw. 1971 bestand noch keine Verpflichtung, Gebäude mit einer Wärmedämmung auszustatten und war demgemäß das Vorhandensein von Wärmebrücken allgemein üblicher Bauzustand.

Die Berufung auf Erfordernisse "zeitgemäßen Wohnens" rechtfertigt es nicht einen Neubaustandard zugrunde zu legen. Das einem Mieter zuzumutende Lüftungsverhalten ist jeweils unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls zu bestimmen. Dabei ist dem Mieter einer älteren Wohnung auch ein aufwändigeres Lüften zuzumuten. Auch besteht kein Anspruch auf Zahlung eines Kostenvorschusses für eine Innendämmung.


Hinweis:

Soweit wegen der mangelhaften Außendichtung es zur Durchfeuchtungen des Mauerwerks und Schäden an Bauteilen gekommen sein soll, woraus die Mieter eine Minderung herleiten, hat der BGH solches für möglich angesehen und die Sache an das LG zurückzuverweisen. Den Vermieter trifft selbstverständlich eine Erhaltungspflicht.


BGH, Urteil v. 5.12.2018, Az. VIII ZR 271/17+ 67/18

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