DER FACHANWALT AM MARKT
Armin Bendlin
Mietrecht
Konfliktpunkt im Wohnraummietrecht ist regelmäßig das Besitzrecht des Mieters an den Wohnräumen und das Eigentum des Vermieters an diesen. Aus diesem Spannungsfeld erwachsen rechtliche und oft emotionale Konflikte. Die wesentlichen Begriffe aus dem Mietrecht und Streitpunkte wie z.B.
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Inhalte
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Schönheitsreparaturen
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Kleinreparaturen
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Nebenkostenabrechnung
sollen hier verständlich erläutert werden.
Abschluss eines Mietvertrags
Ein Mietvertrag sollte schriftlich abgeschossen werden. Aber auch ein mündlich oder stillschweigend vereinbarter Mietvertrag, wenn z.B. der Mieter die Räume bezieht, laufend die Miete bezahlt und der Vermieter nicht widerspricht, würde gelten, grundsätzlich dann auf unbestimmte Zeit, also unbefristet.
Problematisch ist ohne schriftlichen Nachweis oft, wer Vermieter und wer Mieter, also jeweiliger Vertragspartner, geworden ist.
Inhaltlich richtet sich der Mietvertrag dann nach dem Vereinbarten - was im Streitfall aber oft nicht bewiesen werden kann - und ansonsten nach den gesetzlichen Vorgaben in den §§ 535 ff. BGB. Mindestvoraussetzung ist dann nur, dass sich Vermieter und Mieter über die wesentlichen Punkte wie Dauer und Preis, geeinigt haben. Ist dabei zur Miethöhe nichts Individuelles vereinbart, wird regelmäßig die ortsübliche Miete vom Mieter geschuldet.
Soll einen - befristeter - Vertrag für längere Zeit als ein Jahr abgeschlossen werden, muss die Schriftform eingehalten werden.
Regelmäßig wird bei Mietverträgen über Wohnraum die Schriftform eingehalten - zum einen aus Beweiszwecken und zum anderen weil aus Vermietersicht Abweichendes von den gesetzlichen Regelungen nur so vereinbart werden kann.
TIPP:
Achten Sie bei Abschluss eines schriftlichen Mietvertrags nicht nur auf die einzelnen Klauseln, sondern auch darauf, dass (alle) Vermieter und Mieter eingetragen sind und auch unterschrieben haben. Danach richtet sich, ver aus dem Vertrag verpflichtet ist, z.B. die Miete zahlen muss, und wer kündigen kann bzw. muss bzw. wem gegenüber eine Kündigung zu erfolgen hat um wirksam zu sein.
Minderjährige Kinder könne regellmäßig nicht MIeter sein.
Die Beendigung eines Mietverhältnisses
Ein Mietvertrag endet bei befristeten Verträgen, die aber nur eingeschränkt zulässig sind, mit Ablauf der Frist, ohne dass es einer Kündigung bedarf.
Im Regelfall des unbefristeten Mietvertrags beendet nur die Kündigung den Vertrag mit Ablauf der Kündigungsfrist.
Eine Kündigung eines Mietverhältnisses muss immer in schriftlicher Form (§ 568 BGB) erfolgen. Ansonsten ist sie unwirksam.
Die Fristen für eine ordentliche Kündigung von Wohnraummietverträgen finden sich hier: § 573c BGB.
Eine fristlose (außerordentliche) Kündigung ist nur in Ausnahmefällen wie gravierenden Pflichtverstößen, insbesondere die Miete nicht gezahlt wird, oder bei dem sog. Eigenbedarf de Vermieters an der Mietsache möglich. Sie beendet das Mietverhältnis sofort („fristlos“) mit Zugang der Kündigung.
Durch eine vertragliche Vereinbarung aller am Mietvertrag Beteiligten (Aufhebungs- oder Beendigungsvereinbarung) kann ein Mietvertrag ebenso beendet werden. Das bedeutet aber insbesondere bei mehreren Mietern, dass ein Mieter nur mit Zustimmung der Vermieterseite aus dem bestehenden Vertrag ausscheiden kann. Oft sind Vermieter aber nicht bereit einen Mieter aus dem Mietverhältnis zu entlassen, weil dadurch u.U. ein oder der wichtige Zahlende für die Miete verloren geht.
Zieht der Mieter nicht aus, ist dem Vermieter Selbsthilfe nicht erlaubt. Er kann dann nur eine Räumungsklage erheben und den Mieter zur Räumung verurteilen lassen. Erst der Gerichtsvollzieher führt in Umsetzung des Urteils die Räumung dann durch.
TIPP:
Haben Eheleute oder eingetragene Lebensparten, nicht miteinander verheiratete Lebensgefährten oder Mitglieder einer Wohngemeinschaft einen Mietvertrag als Mehrheit abgeschlossen, kann es bei dessen Beendigung zu Problemen kommen:
Kündigt nur ein Mieter von mehreren und zieht er aus, besteht der Mietvertrag dennoch auch mit ihm weiter - und schuldet er weiterhin gegenüber dem Vermieter die Zahlung der Miete!
Für die mehrere Mieter untereinander ist es wichtig, dass beim Ausscheiden eines aus dem Mietvertrag eine Regelung über die Frage getroffen wird, wem von ihnen die Kaution zusteht oder ob ein Ausgleich untereinander erfolgen muss.
Welche Pflichten bestehen bei der Rückgabe?
Der Mieter muss das Mietobjekt in vertragsgemäßen Zustand zurückgeben. Dazu gehört u.U.
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die Durchführung von vereinbarten Schönheitsreparaturen
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die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands
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die Herausgabe sämtlicher Schlüssel.
Dabei muss der Mieter dem Vermieter einen Übergabetermin rechtzeitig (etwa 1 Woche vorher) mitteilen und dann auch tatsächlich anwesend sein. Der Vermieter ist nicht verpflichtet dem Mieter einen Übergabetermin anzubieten oder den angebotenen Termin wahrzunehmen und die Mietsache zu übernehmen ("abzunehmen"). Nimmt der Vermieter den Termin nicht war oder lehnt er die Rückgabe unberechtigt ab, kann er aber keine weitere Mietzahlung mehr verlangen.
Bei der Abnahme sollte aus Beweisgründen eine gemeinsame Besichtigung durchgeführt und ein Übernahmeprotokoll angefertigt und unterzeichnet werden.
Stellt der Vermieter Schäden fest, sollte er dies durch einen Sachverständigen oder durch unabhängige Zeugen feststellen lassen und dokumentieren.
Der Mieter muss dem Vermieter sämtliche Schlüssel herausgeben. Kommt der Mieter dem - trotz Mahnung - nicht nach, kann der Vermieter neue Schlösser anbringen lassen und insoweit Schadenersatz verlangen.Auch läge dann keine endgültige Rückgabe vor und könnte der Vermieter die Fortzahlung der Miete als Nutzungsausfallentschädigung verlangen.
Dasselbe gilt, wenn der Mieter die Schlüssel ohne Ankündigung nur in den Briefkasten des Vermieters wirft, bis der Vermieter davon erfährt.
TIPP:
Lässt der Mieter die Wohnung beschädigt oder ohne gemachte Schönheitsreparaturen zurück, ist die Wohnung dennoch zurückgegeben und kann der Vermieter die Annahme der Schlüssel nicht verweigern. Der Mieter bleibt aber weiterhin zur Beseitigung der Schäden und zur Vornahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet. Weigert sich der Mieter und kommt in Verzug, kann der Vermieter Schadensersatz (z.B. erforderliche Kosten, Miet-/Nutzungsausfall) verlangen. Der Vermieter müsste dann nur beweisen, das ihm wegen des schlechten Zustands eine Neuvermietung nicht möglich war.
