Darf Vermieter die Unterlassung vertragswidriger Nutzung von Gewerberäumen zu Wohnzwecken verlangen

Nutzt ein Mieter die von ihm zu gewerblichen Zwecken angemieteten Räumlichkeiten als Wohnung, liegt der Schwerpunkt seines vertragswidrigen Verhaltens in der dauerhaften Aufrechterhaltung der unerlaubten Nutzung. Der Anspruch des Vermieters gegen den Mieter auf Unterlassung eines vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache verjährt während des laufenden Mietverhältnisses nicht, solange die zweckwidrige Nutzung andauert.

Der Sachverhalt:

Der Kläger macht gegen die Beklagte einen mietrechtlichen Unterlassungsanspruch geltend; er wirft ihm die vertragswidrige Nutzung von Gewerberäumen zu Wohnzwecken vor. Die Vermietung erfolgte zum Betrieb eines Rechtsanwaltsbüros. Eine andere als die gewerbliche Nutzung der Mieträume ist dem Mieter laut Mietvertrag nur mit ausdrücklicher schriftlicher Genehmigung gestattet. Eine solche Genehmigung liegt nicht vor. Die Beklagte nutzt seit Bezug der Immobilie das gesamte erste Obergeschoss zu Wohnzwecken.

LG und OLG gaben der Klage statt und verurteilten die Beklagte, es zu unterlassen die Immobilie zu Wohnzwecken zu nutzen. Die Revision der Beklagten hatte vor dem BGH keinen Erfolg.

Die Entscheidung:

Dem Vermieter steht gem. § 541 BGB ein Anspruch auf Unterlassung der vertragswidrigen Nutzung der Räumlichkeiten des Mietobjekts zu Wohnzwecken zusteht.

Dabei kann der Unterlassungsanspruch wegen einer vertragswidrigen Nutzung der Mietsache nicht auf § 1004 BGB sondern allein § 541 BGB gestützt werden. Danach kann der Vermieter auf Unterlassung klagen, wenn der Mieter einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache trotz Abmahnung fortsetzt.

Die Mieterin kann dem Unterlassungsanspruch auch nicht die Einrede der Verjährung entgegenhalten. Grundsätzlich unterliegt der Anspruch des Vermieters aus § 541 BGB der regelmäßigen Verjährung des § 195 BGB mit einer Frist von drei Jahren. Für den Beginn der Verjährung kommt es dabei nach § 199 BGB grundsätzlich auf den der Zuwiderhandlung an. Bei einem andauernden vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache kann der Anspruch des Vermieters aus § 541 BGB während des bestehenden Mietverhältnisses nicht verjähren, solange die zweckwidrige Nutzung andauert.

Liegt der Schwerpunkt des vertragswidrigen Verhaltens nicht in der Aufnahme, sondern in der dauerhaften Aufrechterhaltung der unerlaubten Nutzung der Mietsache, verletzt der Mieter fortwährend die ihm während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses obliegende mietvertragliche Verpflichtung die Mietsache nur im Rahmen des vertraglich vereinbarten Verwendungszwecks zu nutzen. Dieser Dauerverpflichtung des Mieters entspricht die aus § 535 Abs. 1 BGB folgende Verpflichtung des Vermieters, die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten.

(BGH v. 19.12.2018, Az. XII ZR 5/18; um direkt die Entscheidung zu finden, klicken Sie bitte hier.)

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