Keine Schonfrist bei ordentlicher Vermieterkündigung
Ein innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs.3 Nr.2 S.1 BGB gezahlter Mietrückstand hat lediglich Folgen für die auf § 543 Abs.1, 2 S.1 Nr.3 BGB gestützte fristlose, nicht jedoch für eine aufgrund desselben Mietrückstands hilfsweise auf § 573 Abs.1, 2 Nr.1 BGB gestützte ordentliche Kündigung.
Der Sachverhalt
Der Beklagte mietete eine in einem Mehrfamilienhaus gelegene Wohnung in Berlin. Die Nettomiete beträgt seit Mietbeginn 760 € im Monat zuzüglich monatlicher Vorauszahlungen auf die Betriebskosten in Höhe von 240 €.
Der Beklagte zahlte im Zeitraum von Juli 2018 bis April 2019 statt der insgesamt geschuldeten 1.000 € nur jeweils eine geminderte Miete in Höhe von 840 € monatlich; im Mai 2019 leistete er keine Zahlung. Wegen des aufgelaufenen Mietrückstands in Höhe von 2.600 € erklärte die Klägerin die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Erst nach Zustellung der Räumungsklage hat der Beklagte die rückständige Miete beglichen.
Die Entscheidung:
Das Landgericht hatte gemeint, dass auch die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs durch die Schonfristzahlungen des Beklagten im Juni 2019 nach § 569 Abs.3 Nr.2 S.1 BGB geheilt worden sei. Dies sei nach der „Gesetzessystematik“ geboten, vom Wortlaut nicht ausgeschlossen und vom Sinn und Zweck gedeckt.
Dem widerspricht der BGH unter Verweis auf seine bisherige Rechtsprechung vehement. Eine Zahlung auf Mietrückstände hat lediglich Folgen für die fristlose Kündigung (§ 543 Abs.2 S.1 Nr.3, § 569 Abs.3 Nr.2 BGB); eine auf den zum Kündigungszeitpunkt bestehenden Mietrückstand zugleich gestützte ordentliche Kündigung nach § 573 Abs.1 S.1, Abs.2 Nr.1 BGB bleibt von der Schonfristzahlung unberührt. Die entsprechende Regelung des § 569 Abs.3 Nr.2 S.1 BGB ist hierauf weder unmittelbar noch analog anwendbar.
Die Vorschrift des § 569 Abs.3 Nr.2 Satz 1 BGB kann auch nicht dahingehend ausgelegt werden, dass sie auch für eine hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung nach § 573 Abs.1, 2 Nr.1 BGB - gelte.
Insbesondere verweist man auf die Gesetzesmaterialien (BT-Drucks. 14/4553, S. 64: "Die Vorschrift ergänzt § 543 Entwurf und enthält besondere Regelungen zum außerordentlichen fristlosen Kündigungsrecht aus wichtigem Grund bei Wohnraummietverhältnissen, sodass "Absatz 3 [des § 569 BGB] die Sonderregelung für die fristlose Kündigung von Wohnraum wegen Zahlungsverzuges aus § 554 Abs.2 BGB auf[nimmt") und die Systematik des Gesetzes.
Schließlich dient die Schonfristzahlung der Vermeidung von Obdachlosigkeit des Mieters. Eine solche droht bei einer mit einer mindestens dreimonatigen Kündigungsfrist (§ 573c Abs.1 BGB) einhergehenden ordentlichen Kündigung weniger.
Für die Annahme eines „vom Gesetzgeber gewünschten (dauerhaften) Verbleibs des Mieters" in der Wohnung ungeachtet einer zu der fristlosen Kündigung hinzutretenden (ordentlichen) Kündigung finden sich weder in den Materialien noch in den sonstigen Gesetzesänderungen, insbesondere auch nicht durch die Mietrechtsreform 2001, bis heute belastbare Anhaltspunkte. Eine Gesetzesreform war 2016 nicht Gesetz geworden. Bloß allgemeine sozialrechtliche Gesichtspunkte dienen schließlich nicht zur Auslegung des (Zivil-) Gesetzes.
(BGH, Urteil des 8. Zivilsenats v. 13.10.2021, Az. VIII ZR 91/20)
Hinweis:
Der BGH rügt das Landgericht in seiner zu weiten und durch nichts gestützten „Gesetzesauslegung“ gewaltig. Mietrückstände und auch Einbehalte wegen angeblicher Mängel schützen den Mieter also nicht unbedingt vor einer fristlosen Kündigung, auch wenn diese innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs.3 Nr. 2 S.1 BGB gezahlt werden beziehungsweise eine entsprechende Verpflichtung einer öffentlichen Stelle vorliegt.
Bei einem Ausgleich der Mietrückstände ist somit nur allgemein zu prüfen, ob die Berufung auf die ordentliche Kündigung treuwidrig (§ 242 BGB) sein kann oder der Pflichtenverstoß im Rahmen der Interessenabwägung ggf. weniger schwer wiegt.