Die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs eines Mietvertrags sollte mit einer hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigung verknüpft werden. Auch wenn die fristlose Kündigung durch eine vom Mieter vorgenommene Mietnachzahlung nachträglich unwirksam wird, kann die gleichzeitig ausgesprochene ordentliche Kündigung das Mietverhältnis trotzdem beenden.
Der Sachverhalt:
Die Mieter von Wohnraum zahlten die von ihnen geschuldeten Mieten in zwei aufeinander folgenden Monaten nicht. Hierauf erklärten die Vermieter die fristlose und zugleich hilfsweise die fristgerechte Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs. Die Mieter zahlten nach Zugang der Kündigung die aufgelaufenen Mietrückstände.
Das Landgericht war der Ansicht, dass die zunächst gem. § 543 Abs.2 S.1 Nr.3 lit.a BGB wirksame außerordentliche fristlose Kündigung zunächst begründet gewesen sei. Bereits vor Klageerhebung erfolgte aber der vollständige Ausgleich der Zahlungsrückstände (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB, sog. Schonfristzahlung).
Die daneben hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung (§ 573 Abs.1, Abs.2 Nr.1, § 573c BGB) gingen nach Ansicht des Gerichts ins Leere, weil das Mietverhältnis bereits durch den Zugang der wirksam ausgesprochenen außerordentlichen fristlosen Kündigung beendet gewesen sei. Eine nochmalige Kündigung sei nicht mehr möglich gewesen.
Die Entscheidung:
Dies hob der BGH nun auf. Auch eine hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs bleibt wirksam und kann zur Beendigung eines Mietverhältnisses nach Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist führen, wenn die durch den Vermieter unter Berufung auf denselben Sachverhalt vorrangig erklärte und zunächst auch wirksame fristlose Kündigung durch eine vom Mieter nach Zugang der Kündigungserklärung vorgenommene Schonfristzahlung nachträglich unwirksam wird.
Die vom Mieter erfolgte Zahlung der Rückstände lässt - nur - die durch eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs herbeigeführte sofortige Beendigung des Mietverhältnisses nachträglich rückwirkend entfallen. Fällt deren Wirkung wegen Zahlung rückwirkend weg, kommt eine gleichzeitig mit einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung zur Geltung.
Denn der Vermieter erklärt diese nicht nur für den Fall der Unwirksamkeit der vorrangig erfolgten fristlosen Kündigung, sondern will regelmäßig auch, dass die ordentliche Kündigung zum Zuge kommen soll.
Dies gilt sowohl für den Fall einer Schonfristzahlung, sondern auch bei einer beigebrachten Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle.
Bei der Prüfung der Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung kommt es dann im Rahmen einer Abwägung z.B. darauf an, ob die gesetzlichen Anforderungen für das Vorliegen eines Kündigungsgrunds erfüllt sind und ob ggf. der kurze Zeit nach Zugang der Kündigung erfolgte Ausgleich der Rückstände im konkreten Einzelfall die Berufung auf die ordentliche Kündigung als treuwidrig erscheinen lässt.
(BGH 19.9.2018, VIII ZR 231/17 u.a.)
Hinweis:
Dies gilt sowohl für den Fall einer Schonfristzahlung, sondern auch bei einer beigebrachten Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle.
Bei der Prüfung der Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung kommt es dann im Rahmen einer Abwägung z.B. darauf an, ob die gesetzlichen Anforderungen für das Vorliegen eines Kündigungsgrunds erfüllt sind und ob ggf. der kurze Zeit nach Zugang der Kündigung erfolgte Ausgleich der Rückstände im konkreten Einzelfall die Berufung auf die ordentliche Kündigung als treuwidrig erscheinen lässt.