Schwere Pflichtverletzungen des Mieters können eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Was ist aber, wenn solche Verstöße vom des Sohn eines Mieters - hier sogar körperliche Gewalt - ausgehen und schließlich verbale Entgleisungen der Anwältin der Mieter hinzukommen? Dies hatte nun das Oberlandesgericht Frankfurt / M. zu entscheiden.
Der Sachverhalt:
Die Klägerin vermietete der Beklagten Räume für den Betrieb eines Backshops. Die Vermieterin wohnte mit ihrer Familie ebenfalls in dem Haus. Das Miet- und Nachbarschaftsverhältnis war schließlich so zerrüttet, dass die Vermieterin schließlich das Mietverhältnis fristgerecht kündigte. Der Streit eskalierte jedoch weiter. Die Parteien begannen sich wechselseitig zu fotografieren, zu filmen, Überwachungskameras zu installieren und Gespräche mitzuschneiden. Zwischen den Söhnen der Mietparteien kam es zu einer Schlägerei. Beide Mütter filmten das Geschehen, bei welchem der Sohn der Vermieterin vom Sohn der anderen am Boden liegend getreten und verletzt wurde. Zudem zerstörte der Sohn der Mieterin eine Überwachungskamera der Vermieterin.
Die Mieterin sandte ihrer Anwältin eine Tonaufnahme, die ihrer Ansicht nach obszöne und beleidigende Äußerungen des Sohnes der Vermieterin enthalten sollte. Die Anwältin erstattete daraufhin Strafanzeige gegen den Sohn der Vermieterin u.a. wegen Beleidigung und Morddrohungen. Dabei stellte die Anwältin das angezeigte Verhalten auch in den Kontext zur türkischen Herkunft der Familie der Vermieterin.
Dies alles nahm der Anwalt der Vermieterin dann zum Anlass, dass Mietverhältnis auch vorzeitig fristlos zu kündigen.
Das Landgericht erachtete die außerordentliche Kündigung für unwirksam, verurteilte die Mieterin aber wegen der wirksamen ordentlichen Kündigung zur Räumung und Herausgabe zum 31.8.2018. Dies bestätigte auch das Oberlandesgericht durch Beschluss. Das Urteil ist rechtskräftig.
Die Entscheidung:
Die Gerichte taten sich schwer das eskalierte Verhalten der Mieterin selbst zuzurechnen und daraus einen gravierenden Pflichtenverstoß herzuleiten. Somit lag
trotz der Vielzahl der Vorfälle bei einer Gesamtbetrachtung und im Hinblick auf die wirksame ordentliche Kündigung kein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung vor.
Die Schwere der Pflichtverletzungen wurde dabei im Einzelnen gewürdigt und berücksichtigt:
Das Aufstellen von Überwachungskameras ist zwar ein Eingriff in das Recht auf informationelle Selbstbestimmung. Die Vermieterin hatte jedoch ebenso Kameras aufgestellt, für auch kein sachlicher Grund vorlag.
Dass es zu einer Schlägerei zwischen den Söhnen der Mietparteien gekommen ist, rechtfertigt ebenfalls nicht die fristlose Kündigung, denn das Verhalten ihres Sohnes kann der Mieterin nicht zugerechnet werden. Schließlich hätte die Mieterin vorher abgemahnt werden müssen, bevor eine Kündigung mit dem Verhalten der Kinder begründet werden kann.
Auch aus der Strafanzeige der Anwältin der Mieterin ergibt sich kein Grund zur außerordentlichen Kündigung. Äußerungen in einer Strafanzeige unterfallen grundsätzlich dem Recht auf freie Meinungsäußerung. Dies umfasst auch pointierte, polemische oder überspitzte Kritik. Dabei kann die Erwähnung der Herkunft der Familie der Vermieterin eine fremdenfeindliche Entgleisung sein. Es war jedoch nicht feststellbar, dass sich die Mieterin diese Bewertung ihre Anwältin zu eigen gemacht oder gar veranlasst hatte.
Auch wegen des nach Ablauf ca. eines weiteren dreiviertel Jahrs durch die ordentliche Kündigung wirksam beendeten Mietverhältnisses ist kein überwiegendes Interesse an der sofortigen Beendigung feststellbar.
(OLG Frankfurt a.M. 11.9.2018, 2 U 55/18)