Eine in einem formularmäßigen Wohnraummietvertrag gesondert ausgewiesene Verwaltungskostenpauschale stellt eine zum Nachteil des Mieters von § 556 Abs. 1 BGB abweichende und damit gem. § 556 Abs. 4 BGB unwirksame Vereinbarung dar, sofern aus dem Mietvertrag nicht eindeutig hervorgeht, dass es sich bei dieser Pauschale um einen Teil der Grundmiete (Nettomiete) handelt.
Der Sachverhalt:
Der Kläger ist Mieter einer Wohnung. Der formularmäßige Mietvertrag splittet die Miete nach „Miete netto kalt“, „Betriebskostenvorschuss für Betriebskosten“, „Heizkostenvorschuss“ und eine „Verwaltungskostenpauschale“ auf. Welche Betriebskosten mit dem Vorschuss gemeint sein sollen, ergibt sich aus dem Mietvertrag nicht.
Auf die Verwaltungskostenpauschale zahlte der Kläger in der Zeit von Mitte Juli 2015 bis Januar 2017 insgesamt einen Betrag von rd. 600 €. Diese verlangte er wegen Unwirksamkeit der Vereinbarung über die Verwaltungskostenpauschale und die daraus folgende Rechtsgrundlosigkeit zurück.
Das AG wies die Klage ab; das LG gab ihr statt. Die Revision der Beklagten hatte vor dem BGH keinen Erfolg.
Die Entscheidung:
Der BGH hält die im Mietvertrag vereinbarte Verwaltungskostenpauschale wegen Verstoßes gegen § 556 Abs. 4 BGB für unwirksam und gibt dem Mieter deshalb aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB einen Anspruch auf Rückzahlung der hierauf ohne Rechtsgrund erbrachten Zahlungen.
Gem. § 556 Abs. 1, 2 BGB können die Parteien eines Wohnraummietvertrages vereinbaren, dass der Mieter bestimmte, in der Betriebskostenverordnung bezeichnete Betriebskosten trägt, entweder als Pauschale oder im Wege (angemessener) Vorauszahlungen mit Abrechnungspflicht (§ 556 Abs. 2, 3 BGB). Einer solchen Vereinbarung bedarf es, weil der Vermieter nach der Grundregel des § 535 Abs. 1 Satz 3 BGB die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen hat. Die Miete ist von ihrer gesetzgeberischen Ausgestaltung her eine Inklusivmiete, so dass die aus der Gebrauchsgewährung herrührenden Kosten grundsätzlich mit der vereinbarten Miete abgegolten werden.
sondern eine Hier war die Verwaltungskostenpauschale eine gegen § 556 Abs. 1 BGB verstoßende und deshalb gem. § 556 Abs. 4 BGB unwirksame Vereinbarung. Bei der Darstellung im Mietvertrag ist die zusätzlich neben einer Vorauszahlung aufgeführte Verwaltungskostenpauschale keine "zusätzliche Preishauptabrede über die Nettomiete", sondern - zumindest nach der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung - eine zusätzliche Pauschale neben der Miete und der Vorauszahlung und kann somit nicht als weiterer möglicher
Mietbestandteil angesehen werden.
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(BGH v. 19.12.2019 - VIII ZR 254/17)