Ist in einer Mietwohnung eine vorhandene Einrichtung wie z.B. eine Küche mitvermietet, beeinflusst dies die Miethöhe und damit auch die vergleichsmiete bei Mieterhöhungen. Doch was gilt wenn der Mieter eine solche eingebrachte Sache entfernt und durch eine auf eigene Kosten angeschaffte ersetzt? Dies hatte nun der Bundesgerichtshof zu entscheiden.
Der Sachverhalt:
Die Beklagte ist nach dem Tod ihres Mannes alleinige Mieterin einer im Jahr 2004 angemieteten Wohnung der Kläger. Die bei Übergabe der Wohnung vorhandene gebrauchte Einbauküche wurde mit Zustimmung der Vermieter wenige Wochen nach dem Einzug der Mieter durch eine auf deren Kosten angeschaffte neue Einbauküche ersetzt. Im Anschluss wurde die ausgebaute Kücheneinrichtung vom Sohn der Mieter verkauft.
2015 wurde die Zustimmung zu einer Mieterhöhung unter Berücksichtigung einer „modernen Küchenausstattung“ geltend gemacht. Die Beklagte kam dem Zustimmungsbegehren nicht nach. Mit der Klage wird die Zustimmung zu der vorgenannten Mieterhöhung weiterverfolgt.
Das Amtsgericht gab der Klage teilweise statt. Das Landgericht verurteilte die Beklagten zu einer betragsmäßig weiteren Zustimmung zur Erhöhung der Bruttokaltmiete unter Berücksichtigung der Küche.
Auf die Revision der Mieterin hob der BGH das Berufungsurteil auf.
Die Entscheidung:
Den Vermietern steht der geltend gemachte Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung aus § 558 Abs.1, 2 BGB zur ortsüblichen Vergleichsmiete nur ohne Berücksichtigung der auf eigene Kosten der Mieter angeschafften Einbauküche zu.
Nach § 558 Abs.1 S.1 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert ist. Hierbei kommt es allein auf den objektiven Wohnwert der dem Mieter zur Verfügung gestellten Wohnung an. Eine vom Mieter auf eigene Kosten angeschaffte Einrichtung bleibt demnach bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete grundsätzlich und auf Dauer unberücksichtigt. Denn eine solche Einrichtung ist nicht Teil der dem Mieter vom Vermieter zur Verfügung gestellten Einrichtung. Auf eine derartige vom Mieter angeschaffte Einrichtung erstreckt sich auch die gesetzliche Gebrauchsgewährungs- und Instandhaltungspflicht des Vermieters nicht.
Es ist dabei unerheblich, dass in der Wohnung zu Mietbeginn eine Einbauküche vorhanden war. Denn den Mietern wurde gestattet, diese zu entfernen und auf eigene Kosten durch eine neue Einrichtung zu ersetzen. Dadurch entfiel die Gebrauchsgewährungs- und Instandhaltungspflicht der Kläger bzgl. der bisherigen, nunmehr aus der Wohnung entfernten Einbauküche, während bzgl. der von den Mietern neu angeschafften und dann in ihrem Eigentum stehenden Küche (Instandhaltungs- und Gebrauchsgewährungs-) Pflichten der Vermieter nicht begründet werden konnten. Folglich war die Wohnung nach dem erfolgten Austausch nicht mehr mit einer Einbauküche ausgestattet und kann diese nunmehrige Mietereinrichtung auch nicht bei der Ermittlung des objektiven Wohnwerts zugunsten des Vermieters berücksichtigt werden.
(BGH 18.10.2018, VIII ZR 52/18)
Hinweise:
Eine andere Beurteilung ist dann geboten, wenn der Vermieter dem Mieter die Küche von vornherein gestellt oder die Kosten einer von diesem angeschafften Einrichtung erstattet hat. Ggfs. hatten die Mieter Glück, dass die alte Einbauküche vom Sohn und nicht von ihnen nach dem Ausbau verkauft worden war.